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深圳木質(zhì)辦公桌廠家
來源:齊創(chuàng)家具作者:admin發(fā)布時間:2019-07-23 14:00:42
過去40年,幾乎每8-10年都會經(jīng)歷一次商業(yè)的迭代,從中國到歐美,百貨、零售的倒閉潮似乎不絕于耳,已經(jīng)持續(xù)多年,而且倒下的很多都是占據(jù)商圈位置的物業(yè),甚至你還會見到很多新建的商業(yè),位置不錯卻依然經(jīng)營慘淡。不是說商業(yè)就是"地段!地段!還是地段"的嗎?那么好的地段卻也拯救不了一個時代的變遷,未來的轉(zhuǎn)型之路又在哪里?
經(jīng)營13年的沈陽新世界百貨中華路店、開業(yè)16年的蘇州大洋百貨、深圳天虹君尚百貨中心店、廈門巴黎春天百貨嘉禾店、貴陽本土老牌百貨國晨百貨大西門店、重慶王府井百貨解放碑店等等。
此外,我國最早的民族百貨之一的上海永安百貨,已是百年老店,以及開業(yè)超24年之久的上海虹橋友誼商城也進(jìn)入停業(yè)調(diào)整狀態(tài),而韓國樂天百貨正采取行動從中國撤出,目前也進(jìn)入了最后階段...
深圳木質(zhì)辦公桌廠家
這些項(xiàng)目失敗的不是他們的地理位置,事實(shí)上他們地理位置都很優(yōu)越,幾乎都是城市的中心,甚至曾是風(fēng)光一時的商圈中心。他們敗在了另外一個位置上,那就是消費(fèi)者心中的位置。
深圳木質(zhì)辦公桌廠家--辦公家具定制概述
消費(fèi)者變快了,而他們反應(yīng)慢了。以變應(yīng)變,始終占領(lǐng)消費(fèi)者的心智中央,是重構(gòu)物業(yè)使用價值的起點(diǎn)。最大化其物業(yè)價值就需要以占領(lǐng)心智為目標(biāo)的循最高最佳的使用原則對其進(jìn)行重新定位,使其煥發(fā)新的活力。
深圳木質(zhì)辦公桌廠家--辦公家具定制理念
類似的城市更新正中國的一二線城市正越來越多。這些建筑物的再利用都可以被認(rèn)為是一個涉及人們?nèi)绾伟l(fā)揮生活、工作、購物、社交和游樂的協(xié)同作用的改造過程,這一過程最核心理念就是場所營造。
深圳木質(zhì)辦公桌廠家--辦公家具定制思路
數(shù)字化打破了地域限制,并引領(lǐng)各領(lǐng)域逐步走向?qū)I(yè)化。科技正在極大程度地重塑購物,商場以及地理上靜態(tài)的商業(yè)市場的經(jīng)濟(jì)性。通過點(diǎn)擊智能手機(jī)上的一鍵式支付選項(xiàng),無論是在阿納海姆還是阿姆斯特丹,到最近的購物中心的旅行時間都減少到只需點(diǎn)擊家中或工作臺上的鼠標(biāo)即可。包裹通常提供免費(fèi)配送或運(yùn)費(fèi)補(bǔ)貼。
換句話說,讓共同興趣、共同背景、共同文化的人吃住玩樂購都在一起,成了移動互聯(lián)時代新的生活方式。
而零售空間的這種經(jīng)濟(jì)破壞對商場產(chǎn)生了非對稱的影響。傳統(tǒng)的小型區(qū)域性購物商場的長期生存能力已經(jīng)變得難以維持。因?yàn)橐粋€12萬平方英尺的百貨商店的關(guān)閉可能留下其他隱患,會產(chǎn)生進(jìn)一步的下行風(fēng)險。
因此,如何將規(guī)模較小的區(qū)域性購物中心改造成富有活力的多用途中心這一話題成為了目前實(shí)體商業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。
盡管實(shí)體購物依舊受到人們的青睞,但消費(fèi)者的要求卻一直在不斷的提高:除了購物的基本功能外,更加追求體驗(yàn)感。
Place-Making(場所營造)這一看似簡單但又蘊(yùn)含著豐富“學(xué)問”的詞語在升級消費(fèi)者體驗(yàn)感的過程中發(fā)揮了重要作用。簡單地講,場所營造的目的在于通過創(chuàng)造具有征服力的理由吸引人們前往某個地方。場所營造的過程主要考慮五個方面:
休閑:餐館、酒吧、電影院、體育設(shè)施和活動將有助于吸引消費(fèi)者延長他們的停留時間。增加附屬休閑區(qū)域(例如:新的餐飲概念,以及主題公園)來吸引更多的人。
科技:利用科技與零售的高效結(jié)合,利用科技的幫助使其更具有吸引力。無論是在場景內(nèi)部、社交媒體,還是在線零售數(shù)字一體化都至關(guān)重要。
可持續(xù)和福祉:開發(fā)人員有責(zé)任確保環(huán)境不會造成傷害,并有機(jī)會確保對環(huán)境有所幫助。一個地方的內(nèi)部和外部可持續(xù)性會影響公眾的感知方式。
垂直零售:雖然零售業(yè)傳統(tǒng)上避免進(jìn)入高層建筑,但最近出現(xiàn)了這種發(fā)展方式趨勢 - 特別是在亞洲市場。高層建筑與住宅和商業(yè)租戶相結(jié)合的視覺沖擊力可以成為一個地區(qū)的真正吸引力。在一些黃金地段,可用土地的數(shù)量非常有限,垂直建筑的合理使用可以獲得豐厚的回報(bào)。
規(guī)劃:與商業(yè)發(fā)展的其他方面一樣,規(guī)劃制度可能帶來挑戰(zhàn)。開發(fā)一個集住了許多不同功能的地方,需要與規(guī)劃部門共同制定強(qiáng)有力的總體規(guī)劃。
業(yè)績不佳的區(qū)域性購物中心可以轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)的多用途中心,以保持長期的活力。這一過程的步驟可以通過首字母縮略詞LADS來概括(即:利用專業(yè)零售商和經(jīng)營的主題驅(qū)動組合來加強(qiáng)品牌實(shí)力、激活街頭零售走廊、將體驗(yàn)?zāi)蹫槎嘤猛鹃_發(fā)的核心點(diǎn):熱情好客,特色服務(wù)和住宅生活方式、戰(zhàn)略性租賃VS機(jī)會租賃)。這樣一來,房產(chǎn)將為業(yè)主提供增值的價值,并演變成一種充滿活力的社區(qū)樞紐,而這種社區(qū)樞紐對于場所營造至關(guān)重要。
所以決定場所營造的成功與否,至關(guān)重要的一點(diǎn)是如何將零售業(yè)與服務(wù)中心完美組合,以創(chuàng)造具備生活-工作-娛樂協(xié)同體驗(yàn)效果的多用途中心。傳統(tǒng)的購物中心模式(即以百貨公司為依托的零售中心,主要以服裝為主,周圍是停車場)也正受到一些市場過度銷售、電子商務(wù)銷售增加以及消費(fèi)者偏好變化的壓力。因此,許多購物中心通過再開發(fā)和再利用,來確保未來的成功和活力。
如果一家陷入困境的百貨公司倒閉,商場仍然能夠維持活力,是因?yàn)橛幸粋€精心策劃和多樣化的租戶組合。該物業(yè)長期仍然可行,并產(chǎn)生高于行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)回報(bào)。例如,多余的停車位轉(zhuǎn)換為創(chuàng)收的非零售用途、住宅、有限的服務(wù)酒店和公交車站等。
用途轉(zhuǎn)換,在哪個市場中都不是小事。政府的規(guī)劃管控這一關(guān)是必須要過的。在某些情況下,當(dāng)?shù)卣蛏鐓^(qū)認(rèn)識到,由于市場的變化,商場需要重新開發(fā)。 市長、城市或社區(qū)發(fā)展部門或經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)構(gòu)可能更傾向于重新開發(fā)不再作為購物中心生存的房地產(chǎn)。
變更用途和大規(guī)模的建筑改造會涉及到政府規(guī)劃審批、商場所有者、主力租戶合約、銀行貸款方和其他人之間的契約,限制和義務(wù)相關(guān)的若干問題。在引入非零售用途的場所營造過程中還需要考慮相關(guān)文件的細(xì)節(jié)、運(yùn)營和財(cái)務(wù)表現(xiàn)、以及社區(qū)的利益和需求。這一系列過程在很大程度上限制了轉(zhuǎn)型速度。
租戶租約的條款和條件也必須作為將區(qū)域性購物中心改建為多用途中心的計(jì)劃的一部分加以處理。例如,這樣的計(jì)劃應(yīng)該包括的房間數(shù)量、面積,重建總體規(guī)劃的可行性分析、條款以及租金等。
作為數(shù)字革命的結(jié)果,技術(shù)進(jìn)步為專業(yè)化開辟了商業(yè)空間,并改變了零售房地產(chǎn)領(lǐng)域。請記住,在數(shù)字時代,你在消費(fèi)者心中的位置比你在城市的位置還要重要。零售空間的轉(zhuǎn)型對商場產(chǎn)生了不對稱的影響,高檔的超級區(qū)域中心表現(xiàn)良好,而一些較小的區(qū)域中心在主力店離開時可能面臨更大的風(fēng)險。
對于陷入困境的商場的多用途重建可以成為選定的專業(yè)零售,餐飲和娛樂用途的動態(tài)組合,吸引和支持可行的非零售用途,例如有限的服務(wù)型酒店,醫(yī)療辦公室和住宅。多用途重建項(xiàng)目可以通過其住宅部分,資助年輕的單身人士,夫妻和家庭所有的家庭,以及渴望享受舒適社區(qū)的老年嬰兒潮一代,滿足他們對更健康,更積極的生活方式的需求。
在將場地從區(qū)域性購物中心過渡到多用途時,必須考慮到當(dāng)?shù)厥袌龅膭討B(tài),包括適當(dāng)?shù)淖鈶艚M合、下班后該區(qū)域的人口停留情況。從區(qū)域性購物中心轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘤猛局行男枰袌銮閳?bào),戰(zhàn)略規(guī)劃和堅(jiān)實(shí)的資本 ——這就是為什么這種轉(zhuǎn)換不會像商店關(guān)閉那樣快速發(fā)生的原因。轉(zhuǎn)換計(jì)劃需要解決相關(guān)利益者權(quán)益和租戶租賃條款引起的問題。
在重建總體規(guī)劃中,最高和最佳用途的可行性分析應(yīng)考慮諸如可行性,使用和多用途中心的零售、餐飲、娛樂和住宅部分的市場時機(jī)。 最高和最佳用途可行性分析還可能涉及一系列概念性的場地計(jì)劃,戰(zhàn)略性和可執(zhí)行的租賃計(jì)劃,營銷和演示材料,以及額外的形式分析和財(cái)務(wù)盡職調(diào)查。
轉(zhuǎn)換為多用途項(xiàng)目是場所營造必不可少的協(xié)同作用的一部分,這顯示著數(shù)字時代人們生活、工作、購物、社交和游玩的場所不斷變化的本質(zhì)。